रियल एस्टेट में उछाल: उपभोक्ता विवेकाधिकार की दिशा में संभावित कदम
इस क्षेत्र को लंबे समय से निर्माण क्षेत्र का विस्तार माना जाता रहा है। हालाँकि, हाल के वर्षों में कुछ बदलाव हुए हैं:
- का परिचय रेरा बड़े पैमाने पर देरी और अपूर्ण परियोजनाओं का कारण बना। इससे गुणवत्ता सुनिश्चित हुई और संगठित क्षेत्र ने लगातार बाजार हिस्सेदारी हासिल की – जिससे निवेशक/खरीदार का विश्वास बढ़ा।
- कोविड-19 का जनता पर विविध प्रभाव पड़ा है। सबसे महत्वपूर्ण बिंदुओं में से एक घर में यथासंभव अधिक जगह रखने की प्राथमिकता थी। रियल एस्टेट सलाहकार एनारॉक के अनुसार, भारत में डेवलपर्स द्वारा पेश किए गए नए घरों का औसत आकार 2019 में 1,050 वर्ग फुट से बढ़कर 2023 में 1,300 वर्ग फुट हो गया क्योंकि COVID-19 महामारी ने बड़े रहने की जगहों की मांग बढ़ा दी है।
- भारतीयों का लग्जरी सेगमेंट संपत्ति हाल के वर्षों में बाजार ने मूल्य खंड में उल्लेखनीय रूप से बेहतर प्रदर्शन किया है। इसमें मांग, औसत घर के आकार और नई परियोजनाओं की लॉन्चिंग में मजबूत वृद्धि देखी गई। ऐसा प्रतीत होता है कि यह प्रवृत्ति उपभोक्ताओं की बदलती प्राथमिकताओं और भारत में बढ़ते मध्यम वर्ग के कारण है।
- बिल्डरों और संभावित घर खरीदारों के साथ हमारी बातचीत ने एक और महत्वपूर्ण बदलाव को प्रतिबिंबित किया। पहले, कोई व्यक्ति जो 2-बेडरूम का घर खरीदना चाहता था, वह पार्किंग, बिजली, पानी और गैस की उपलब्धता सुनिश्चित करते हुए 800 से 1,000 वर्ग मीटर के क्षेत्र की तलाश करता था। अब, COVID-19 के बाद, कंपनी, स्थान, क्लब हाउस और सुविधाएं निर्णय लेने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाती हैं। खरीदारों में से एक ने इसे बहुत अच्छी तरह से कहा: “मैं 1,000 वर्ग फुट खरीदना चाहता हूं, लेकिन मैं 25,000 वर्ग फुट के क्लब हाउस तक पूरी पहुंच चाहता हूं जो चालू है।” यह एक बड़ा मानसिकता बदलाव है।
उपरोक्त कारक और उनकी संभावित संरचनात्मक प्रकृति हमें यह विश्वास दिलाने के लिए प्रेरित करती है कि रियल एस्टेट सेक्टर भारत में लगातार एक में तब्दील हो रहा है उपभोक्ता स्वनिर्णयगत क्षेत्र – जहां ब्रांड, स्वामित्व का गौरव, मूल्य निर्धारण शक्ति और प्रवेश में बाधाएं सभी महत्वपूर्ण तत्व हैं।
मध्यम अवधि की अचल संपत्ति अपसाइक्लिंग मजबूत बने रहने की उम्मीद है. मजबूत संरचनात्मक कारक भारत की रियल एस्टेट मांग को बढ़ाते हैं:
- परिवारों की संख्या में 2.4% वार्षिक वृद्धि (हालांकि जनसंख्या वृद्धि धीमी हो रही है, औसत घरेलू आकार सिकुड़ रहा है) (स्रोत: एक्सिस सिक्योरिटीज);
- घर का औसत आकार बढ़ रहा है, जो अभी भी चीन और अमेरिका की तुलना में बहुत छोटा है; और
- प्रति वर्ग फुट निर्माण मूल्य में वृद्धि।
2012 और 2021 के बीच, आवास निर्माण धीमा था, सकल घरेलू उत्पाद में इसकी हिस्सेदारी लगभग 6 प्रतिशत अंक गिर गई और इसकी वार्षिक वृद्धि लगभग 1 प्रतिशत अंक धीमी हो गई। पिछले दो वर्षों में इसमें सुधार हुआ है और अगले कई वर्षों तक इसके मजबूत बने रहने की संभावना है। शीर्ष 8 शहरों में, मांग बढ़ी है और बिक्री-से-आय अनुपात कम होने के कारण इन्वेंट्री में कमी आई है। जेफ़रीज़ की रिपोर्ट के अनुसार, कम इन्वेंट्री स्तर और मध्य-चक्र सामर्थ्य से 2024 में आवासीय बिक्री में लगभग 20% की वृद्धि का समर्थन करने की उम्मीद है।
वर्तमान बीएसई500 सूचकांक बाजार पूंजीकरण हिस्सेदारी 1.6% के साथ, रियल एस्टेट स्टॉक 2008 में 6.2% के अपने शिखर से काफी नीचे हैं।
इसके अलावा, जनवरी 2008 में स्टॉक समूह आज के स्टॉक समूह के समान नहीं है। इसके अतिरिक्त, परिचालन नकदी प्रवाह ने प्राथमिक मूल्यांकन मीट्रिक के रूप में भूमि बैंकों का स्थान ले लिया है। उद्योग में विनियम और लेखांकन प्रक्रियाएं भी बदल गई हैं। आरईआरए की शुरुआत के साथ, सख्त डिलीवरी समयसीमा के कारण प्रवेश की बाधाएं काफी अधिक हो गई हैं। संक्रमण का उत्प्रेरक कोविड-19 था, जिसने आम तौर पर लोगों को यह स्पष्ट कर दिया कि उनकी प्राथमिकताएं ऊंची होती जा रही थीं और प्रति परिवार आवश्यक स्थान धीरे-धीरे बढ़ रहा था।
पिछले दो वर्षों में, मौजूदा एनएसई200 रियल एस्टेट शेयरों की 12 महीने की आगे की कमाई लगभग दोगुनी हो गई है। इसके अलावा, उच्च विकास दर कई वर्षों तक जारी रहने की उम्मीद है। उच्च आधार के बावजूद, आम सहमति आय अनुमान अगले दो वर्षों में 28% की वार्षिक आय वृद्धि दर का सुझाव देते हैं। यह बाजार के लिए 16% आय वृद्धि अनुमान से काफी ऊपर है, पिछले वर्ष की तुलना में मजबूत वृद्धि के बावजूद, जनवरी 2008 में अपने चरम के बाद से इस क्षेत्र ने व्यापक बाजारों में काफी कमजोर प्रदर्शन किया है।
भारतीय रियल एस्टेट बाजार में वॉल्यूम पिछले तीन वर्षों में दोगुना हो गया है, 2023 में साल-दर-साल लगभग 25% की वृद्धि हुई है। आवासीय रियल एस्टेट बाजार में सात साल की कमजोरी का मतलब है कि मध्यम स्तर के लिए एक बड़ी गुंजाइश है। अवधि की मात्रा बढ़ जाती है। 2024 में, जैसे ही हाउसिंग बूम अपने चौथे वर्ष में प्रवेश करेगा, वॉल्यूम वृद्धि धीमी हो सकती है लेकिन फिर भी साल-दर-साल 10% की वृद्धि दर्ज की जा सकती है।
पैटर्न में बदलाव दिखाई दे रहा है, प्रीमियम सेगमेंट रियल एस्टेट में रिकवरी का नेतृत्व कर रहा है। 2019 के बाद से, उच्च गुणवत्ता वाले आवासीय भवनों के अनुपात में 14 प्रतिशत अंक की वृद्धि हुई है। बढ़ती ब्याज दरों और आय में कमी से किफायती खंड प्रभावित हुआ है, लेकिन वे दिन खत्म हो गए हैं। एक लाभ संभावित रूप से 2024 में कम बंधक दरें हो सकता है।
जब किराये की पैदावार कम होती है, तो यह सुनिश्चित करने के लिए कि आवासीय चक्र जारी रहता है, अनुशासित मूल्य वृद्धि (5-10% प्रति वर्ष) आवश्यक है। हालाँकि, कीमत में तेज वृद्धि के कारण अंतिम उपभोक्ता गिरती सामर्थ्य और पेशकश की गुणवत्ता में गिरावट के कारण पलायन कर रहे हैं। नियामक का ध्यान आकर्षित होने का भी जोखिम है. ऐसा एक उदाहरण आरबीआई द्वारा हाल ही में उपभोक्ता ऋण नियमों को कड़ा करना है।
डेवलपर्स द्वारा अनुशासित विस्तार मल्टीपल के लिए महत्वपूर्ण है। अंत में, डेवलपर्स हमेशा अधिक जोखिम लेने को तैयार रहते हैं क्योंकि वे बाजार की ताकत और संभावित समेकन पर दांव लगाते हैं। 2023 में, कुछ प्रमुख डेवलपर्स ने भौगोलिक रूप से विस्तार किया – इस विस्तार की सफलता से उनमें से कुछ की दृश्यता बढ़ सकती है।
2023 के अंत में कार्यालय किराए में वृद्धि अभी भी कोरोना से पहले की तुलना में लगभग 6-7 प्रतिशत अंक अधिक है, लेकिन इससे रिक्तियों में गिरावट आएगी। एनसीआर और एमएमआर, घरेलू मांग-संचालित शहर, आईटी आउटसोर्सिंग और बढ़ती अंतर्निहित भूमि की कीमतों के विपरीत मजबूत स्थानीय मांग के कारण 2024 में बेहतर प्रदर्शन करने की उम्मीद है। एसईजेड नियमों में ढील देकर बड़े पदधारियों को अधिक लचीलापन देना चाहिए।
हालांकि दृष्टिकोण काफी सकारात्मक है, लेकिन सावधानी जरूरी है क्योंकि वित्त वर्ष 24 में निफ्टी रियल्टी इंडेक्स लगभग 136% बढ़ गया है। (स्रोतः ब्लूमबर्ग). अच्छा विकास अनुशासन और प्रगति उत्साहजनक है, लेकिन उच्च उम्मीदों के कारण निराशा की कोई गुंजाइश नहीं है।
(लेखक आलोक अग्रवाल अल्केमी कैपिटल मैनेजमेंट के प्रमुख – क्वांट और पोर्टफोलियो मैनेजर हैं।)
About Author
