छोटे आरईआईटी सख्त विनियमन के माध्यम से निवेशक आधार का विस्तार करते हैं

भारतीय प्रतिभूति एवं विनिमय बोर्डसेबी) छोटे और मध्यम आकार के लिए वर्तमान नियम संपत्ति निवेश ट्रस्ट (एसएम आरईआईटी) में निवेशकों की रुचि आकर्षित होने की संभावना है स्वामित्व शेयर रियल एस्टेट संपत्तियों की, क्रिसिल रेटिंग्स ने कहा।

रेटिंग एजेंसी के अनुसार, मजबूत निवेशक सुरक्षा के कारण इन नियमों से निवेशक आधार का विस्तार होने की संभावना है। परिचालन का विवेकपूर्ण प्रबंधन जोखिम वाहन को लोकप्रिय बनाने की कुंजी बनी हुई है।

अब तक, फ्रैक्शनल ओनरशिप प्लेटफॉर्म (एफओपी) एकसमान दिशानिर्देशों का पालन नहीं करते थे। सेबी के इस कदम का उद्देश्य मौजूदा एफओपी को नियामक दायरे में लाकर इस मुद्दे का समाधान करना है।

सबसे महत्वपूर्ण नियामक सुरक्षा उपायों में व्यावसायिक परिसंपत्तियों में निवेश करने की बाध्यता, संबद्ध कंपनियों के साथ लेनदेन पर प्रतिबंध, दायित्व शामिल हैं प्रविष्टि स्टॉक एक्सचेंज पर और विशेष प्रयोजन संस्थाओं के मुनाफे का कम से कम 95% वितरण।

“एसएम सवारी नियमों को निवेशकों को दो मुख्य जोखिमों से बचाकर उनका विश्वास बढ़ाना चाहिए। सबसे पहले, परियोजना के पूरा होने और पट्टे पर देने के जोखिमों को कम किया जाएगा क्योंकि निर्माणाधीन परिसंपत्तियों में कोई निवेश नहीं किया जा सकता है। दूसरे, नकदी प्रवाह को अलग करने और धन के अनिवार्य त्रैमासिक वितरण के माध्यम से धन की बर्बादी का जोखिम कम हो जाएगा। इसके अतिरिक्त, नियमों से पारदर्शिता और प्रशासन में सुधार होना चाहिए, ”क्रिसिल रेटिंग्स के वरिष्ठ निदेशक मोहित मखीजा ने कहा। अन्य नियमों में कम से कम 200 खुदरा स्टोर की आवश्यकता शामिल है निवेशकों जो तरलता प्रदान करेगा। अस्थायी बेमेल के खिलाफ बफर प्रदान करने के लिए निवेश प्रबंधक (आईएम) स्तर पर न्यूनतम तरलता की आवश्यकता। इसके अलावा, आईएम के लिए अनुभव-आधारित प्रवेश मानदंड मजबूत प्रशासन को बढ़ावा देगा। “एसएम आरईआईटी के लिए नियम अधिक सख्त हैं क्योंकि योजनाएं छोटी हैं और बड़े निवेश करने वाले पारंपरिक आरईआईटी के विपरीत, उच्च संपत्ति या भौगोलिक एकाग्रता जोखिम हैं। इसलिए, सही संपत्तियों की पहचान करने और उन्हें पेशेवर रूप से प्रबंधित करने की आईएम की क्षमता एसएम आरईआईटी की सफलता के लिए महत्वपूर्ण बनी रहेगी। इसके अतिरिक्त, निवेशकों के रिटर्न की सुरक्षा के लिए कम लागत संरचनाएं आवश्यक होंगी, ”क्रिसिल रेटिंग्स के निदेशक आनंद कुलकर्णी ने कहा। क्रिसिल रेटिंग्स के आकलन के अनुसार, एसएम आरईआईटी पारंपरिक आरईआईटी की तुलना में एक अलग और विभेदित बाजार को लक्षित करते हैं। एसएम आरईआईटी के तहत योजनाएं 50-500 करोड़ रुपये की सीमा में विशिष्ट संपत्तियों को लक्षित कर सकती हैं, जो एक अप्रयुक्त अवसर का प्रतिनिधित्व करती है क्योंकि पारंपरिक आरईआईटी 500 करोड़ रुपये से अधिक के समेकित संपत्ति मूल्य के साथ बड़े पैमाने की संपत्तियों पर ध्यान केंद्रित करते हैं।

एसएम आरईआईटी में निवेश करना रियल एस्टेट परिसंपत्तियों के स्वामित्व के पारंपरिक रूप के समान है, अंतर यह है कि निवेशकों का पैसा एक ट्रस्ट संरचना के भीतर आंशिक स्वामित्व के लिए जमा किया जाता है।

एसएम आरईआईटी एक ट्रस्ट के तहत विभिन्न फंड बनाएगा, जिनमें से प्रत्येक उन परिसंपत्तियों को निर्दिष्ट करेगा जिनमें निवेश करना है। निवेशक ऐसे फंड का चयन कर सकते हैं जो किसी विशेष सूक्ष्म-बाज़ार या परिसंपत्ति प्रकार में उनके निवेश दर्शन के लिए बेहतर अनुकूल हों।

प्रत्येक प्रणाली एसएम आरईआईटी के भीतर अन्य प्रणालियों से अलग है। इसके विपरीत, पारंपरिक आरईआईटी संरचना निवेशकों को परिसंपत्तियों के एक विशिष्ट पूल में निवेश करने की अनुमति देती है, जो आरईआईटी रणनीति के आधार पर गतिशील हो सकती है।

रेटिंग एजेंसी के अनुसार, उपरोक्त निवेशक सुरक्षा और तरलता तंत्र के साथ-साथ विशिष्ट रियल एस्टेट परिसंपत्तियों में निवेश करने की क्षमता, नए निवेशकों को आकर्षित करना चाहिए और इस प्रकार समग्र आधार को व्यापक बनाना चाहिए।

प्रारंभ में, एसएम आरईआईटी बाजार में मौजूदा एफओपी की लिस्टिंग और पंजीकरण देखने की संभावना है। नए खिलाड़ियों के प्रवेश का मार्ग प्रशस्त करने के लिए इन उपकरणों की सफल लिस्टिंग और निवेशक स्वीकृति महत्वपूर्ण होगी। इस माहौल में, सख्त विनियमन निवेश साधन को लोकप्रिय बनाने में काफी मदद करेगा।