2024 में वाणिज्यिक अचल संपत्ति में 7-8% की वृद्धि की उम्मीद है, जो ऐतिहासिक रूप से भारत के लिए सर्वोत्तम है: गुलाम ज़िया

आइए नवीनतम रिपोर्ट के कुछ प्रमुख निष्कर्षों के बारे में बात करते हैं। तथ्य यह है कि भारत अगले पांच वर्षों में यूएचएनडब्ल्यूआई (अल्ट्रा हाई नेटवर्थ इंडिविजुअल्स) में सबसे अधिक वृद्धि देखेगा। कौन से कारक इसके लिए नेतृत्व करेंगे?
गुलाम ज़िया: यह बिल्कुल स्पष्ट है कि भारतीय अर्थव्यवस्था इस समय खुद को किस अनोखी स्थिति में पा रही है। जबकि दुनिया भर में इनमें से कई देश मंदी के रुझान का सामना कर रहे हैं, भारत 7% की औसत जीडीपी वृद्धि के साथ एक अलग देश है और इसका सीधा असर देश में प्रवेश करने वाले लोगों पर पड़ता है। बहुत धनी व्यक्ति यह संख्या लगभग 13,200 है और इस रिपोर्ट में इसके बारे में बात की गई है और प्रति वर्ष 50 प्रतिशत से अधिक बढ़ने की उम्मीद है।

विश्व स्तर पर यह प्रतिशत मुश्किल से 28% है, लेकिन भारत में यह लगभग दोगुना है और पिछले साल भी भारत में यूएचएनआई संख्या में वृद्धि का वैश्विक प्रतिशत मुश्किल से 4% के आसपास था, लेकिन 6% था। कुल मिलाकर, ये स्पष्ट संख्याएँ हैं जिनका अर्थव्यवस्था पर प्रभाव पड़ता है संपत्ति और अमीर.

सच कहूँ तो, यह धीमा नहीं होगा क्योंकि आधार प्रभाव शुरू हो चुका है और विकास दर उतनी मजबूत नहीं होगी।
गुलाम ज़िया: ख़ैर, वह एक साल पहले की बात है। 2022 में हमने इस संख्या में गिरावट देखी, जाहिर तौर पर महामारी और उसके परिणाम के कारण, लेकिन 2023 में न केवल भारत में बल्कि विश्व स्तर पर वृद्धि हुई। यह एक ऐसा वर्ष था जिसमें वस्तुतः हर जगह बहुत कम उच्च निवल मूल्य वाले व्यक्ति थे, लेकिन बदलाव शानदार है और जैसा कि मैंने हाल ही में उल्लेख किया है, भारत ने दुनिया के बाकी हिस्सों की तुलना में अपनी अनूठी आर्थिक स्थिति के कारण बहुत सारे यूएचएनआई बनाए हैं।

रिपोर्ट के मुताबिक, अल्ट्रा-एचएनआई की ओर से मांग बढ़ेगी। क्या यह स्पष्ट संकेत है कि आपको इसी में निवेश करना चाहिए? लक्जरी अचल संपत्ति बाज़ार का अंत क्योंकि वही वह जगह है जहाँ अधिकांश बिजली प्रवाहित होगी?
गुलाम ज़िया: मैं इस निष्कर्ष पर नहीं पहुंच पाऊंगा क्योंकि हम यूएचएनआई की कुछ श्रेणियों के निवेश पैटर्न को देख रहे हैं। यह सिर्फ वित्तीय लाभ के बारे में नहीं है, इसका निवेश के जुनून से भी बहुत कुछ लेना-देना है। तो यह ऐसा है जैसे आप अपने पास मौजूद संपत्ति के बारे में डींगें मार रहे हैं और यह जरूरी नहीं है कि वे आपके निवेश रिटर्न को बढ़ाने से जुड़े हों, और यह बहुत स्पष्ट है जब आप अन्य श्रेणी की घड़ियों, कला आदि के बारे में बात करते हैं।

जबकि उनमें से कुछ ने पिछले 10 वर्षों में शानदार परिणाम हासिल किए हैं, रियल एस्टेट क्षेत्र ने वास्तव में पिछले साल या डेढ़ साल में ऐसी वृद्धि हासिल नहीं की है। ’23 में अल्ट्रा-लक्जरी आवासीय अपार्टमेंट में भी बढ़ोतरी हुई थी, लेकिन वहां भी वर्तमान में 7 से 10% की वृद्धि हुई है, और पूर्वानुमान के आंकड़े भी बहुत अलग नहीं हैं। अगर हम इसे अपने नजरिए से देखें या शायद ज्यादातर मध्यधारा के नजरिए से देखें, तो नजरिया वही रहता है कि यह उतना बढ़ने वाला नहीं है जितना आप चाहेंगे, जब तक आप इसे जुनून के साथ नहीं चाहेंगे।आपके पास एक कॉलम है कि एक मिलियन डॉलर में दिल्ली, बंबई और बेंगलुरु में क्या खरीदा जा सकता है। आपको क्या लगता है कि मूल्य में अधिकतम वृद्धि कहाँ होगी या अधिकतम वर्ग कहाँ सबसे अधिक घट सकता है?
गुलाम ज़िया: खैर, वर्तमान में यह भारतीय शहरों में मुंबई है और यह उस विशिष्ट ग्राफ में परिलक्षित होता है जिसके बारे में आप बात कर रहे हैं। मुंबई आज आठवें स्थान पर है. दिल्ली 39वें स्थान पर है और बेंगलुरु लगभग 59वें स्थान पर है. यह इस बारे में है कि आप उस पैसे से कितनी जगह खरीद सकते हैं, और यह संख्या घट रही है। जैसा कि मैंने कहा, इसका सीधा संबंध 7-8% मूल्य वृद्धि से है जो हम देख रहे हैं। जबकि मनीला में इस रकम से बमुश्किल करीब 160 वर्ग मीटर जमीन खरीदी जा सकती है। मुंबई अभी भी लगभग 1200 वर्ग मीटर प्रदान करता है। इसलिए दुनिया की सबसे महंगी संपत्तियों, प्रमुख आवासीय संपत्तियों और हम भारत में कहां हैं, के बीच अंतर है। लेकिन बाकी दो शहर बहुत पीछे हैं. शीर्ष 10 में स्थान पाने वाला मुंबई एकमात्र देश है।

और आवास निर्माण भी तेजी से बढ़ रहा है। लेकिन शायद पिछला साल थोड़ा चुनौतीपूर्ण था व्यावसायिक अचल संपत्ति कम से कम 2023. क्या इस साल और आने वाले वर्षों में वाणिज्यिक अचल संपत्ति में कोई बदलाव आएगा?
गुलाम ज़िया: मैं आपके दृष्टिकोण से भिन्न होना चाहूँगा। मुझे लगता है कि 2023 भी वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए एक शानदार वर्ष था, जो कोरोना से पहले की तुलना में लगभग समान संख्या तक पहुंच गया। कम से कम भारत में, 2023 पुनर्प्राप्ति का वर्ष था। कॉमर्शियल रियल एस्टेट की स्थिति दुनिया के बाकी हिस्सों में भी खराब है, लेकिन भारत में स्थिति अलग है और ये कुछ मुख्य कारण हैं।

इसका मुख्य कारण वैश्विक क्षमता केंद्रों (जीसीसी) की वृद्धि है। भारत के जनशक्ति संसाधन, मानव संसाधन, गुणवत्ता के मामले में बहुत बढ़ गए हैं और अब हम उच्च-स्तरीय अनुसंधान में आ रहे हैं और यही बेहतर कार्यालय स्थान और बड़े कार्यालय स्थान की मांग करता है क्योंकि इन मानव संसाधनों को बनाए रखना भी एक बड़ा मुद्दा है।

हम भविष्य में यहां वाणिज्यिक अचल संपत्ति में भी शानदार वृद्धि देख रहे हैं। जैसा कि मैंने कहा, 2023 में 59 मिलियन वर्ग फुट जगह अवशोषित हो गई, जो कि पूर्व-कोविड से थोड़ा ही कम है जब यह लगभग 60 मिलियन थी। इसलिए, हम 2024 में भी कम से कम 7-8% की वृद्धि की उम्मीद करते हैं, जो वाणिज्यिक अचल संपत्ति के मामले में भारत के लिए अब तक की सबसे अच्छी वृद्धि होगी।